CTP

©BELGAIMAGE

Le titre du plus grand promoteur européen d’immobilier logistique est en baisse depuis plusieurs mois. Après son entrée en bourse il y a exactement un an (à 14 EUR), CTP a d’abord vu une évolution encourageante de son cours. A l’époque, l’immobilier logistique avait la cote auprès des investisseurs. Des acteurs comparables tels que les SIR belges WDP en Montea et surtout la société la plus comparable, le promoteur immobilier VGP, ont également sensiblement grimpé. Ces derniers mois, cependant, CTP enregistre des performances relativement moins bonnes. Les résultats annuels ne sont pas en cause. Le bénéfice par action a augmenté de 11% l’an dernier (à 0,49 EUR), malgré le fait que 14% d’actions supplémentaires ont été créées lors de l’IPO. Et tous les autres objectifs de l’IPO ont été atteints ou même améliorés (voir tableau). Même les prévisions, e.a. une hausse du bénéfice de 22% à 0,6 EUR p.a. en 2022, étaient plus ou moins conformes au consensus.

Alors pourquoi cette faible évolution du cours? Il y a bien sûr la situation géographique des biens. CTP est en effet présent dans quatre pays frontaliers de l’Ukraine et est particulièrement actif en République tchèque. Logiquement, le marché craint une extension du conflit, mais aussi, en conséquence, une récession dans ces pays voisins. On peut en dire autant pour le belge VGP (également présent en Europe centrale), mais cette action a été relativement peu affectée. Une autre explication possible pourrait être la crainte que le fondateur et actionnaire Remon Vos, l’un des Néerlandais les plus riches qui détient encore environ 77% du capital, ne vende une partie de sa participation. En effet, la dénommée période de ‘lock-up’ se termine ce mois-ci. Une vente supplémentaire d’actions profiterait néanmoins à la négociabilité de l’action. A court terme, cela pèserait toutefois sur le cours. Le titre a déjà connu une baisse temporaire il y a quelques semaines, lorsqu’un autre actionnaire de référence a cédé 3,7 millions d’unités (<1% du capital). Enfin, on peut affirmer que le rachat d’une ‘SIR’ allemande, celui de Deutsche Industrie AG pour 800 mio. EUR (opération bouclée en février 2022), n’a pas été applaudi. Le prix d’acquisition était certes élevé, mais il n’aggravera pas le taux d’endettement de CTP, alors que l’opération contribue immédiatement au bénéfice par action. Avec ce rachat, CTP s’oriente davantage en un bailleur de biens immobiliers plutôt qu’un pur promoteur immobilier, ce qui implique généralement une valorisation plus élevée. La principale différence entre CTP et VGP est que le premier conserve lui-même les immeubles construits (et donc conserve les loyers), tandis que VGP les revend à un joint-venture, ce qui lui redonne des moyens de poursuivre son activité principale, le développement d’immeubles. CTP a également un ratio de distribution similaire à celui des SIR WDP et Montea. Sur l’exercice, le ‘pay-out’ est de 75%, alors que pour les SIR, il doit être légalement ‘d’au moins 80%’. En ce qui concerne le rendement brut, ils distribuent tous environ 2,5% bruts. En termes de bilan, CTP ne fait que légèrement moins bien, mais si l’on regarde la prime par rapport à la valeur intrinsèque (un indicateur de valorisation important pour les SIR), CTP (prime de 22,7%) est une bonne affaire par rapport à WDP (81%) et Montea ( 76%).

©BELGAIMAGE

Conseil :  C+2

Le conflit en Ukraine suscite sans doute des craintes pour cet acteur immobilier jusqu’ici largement actif en Europe centrale. Nous pensons que CTP pourrait joliment rebondir une fois que les pourparlers de paix auront abouti. Nous trouvons l’objectif de cours moyen (environ 21 EUR) des d’analystes (7 au total) plutôt optimiste, mais un cours de 19 EUR ne nous semble certainement pas excessif. Achetez déjà une première position.