Ascencio

Le résultat EPRA de la SIR de magasins Ascencio a augmenté de 13% au cours des 9 premiers mois de l'exercice à 3,85 EUR p.a. Cela s'explique en partie par la reprise de provisions. Au cours du troisième trimestre fiscal, 15 autres nouveaux baux ou renouvellements de baux ont été conclus. Les personnes faisant du shopping sont également de retour. Les commerçants parlent d'un printemps comparable à celui de 2019. La valeur intrinsèque a également augmenté, à 60,63 EUR p.a. Ascencio table sur un résultat nettement plus élevé pour l'ensemble de l'exercice 2021/22 et donc également sur un dividende nettement plus élevé. Lors des résultats semestriels, on ne parlait encore que d'un dividende stable.

La SIR investie dans les magasins situés le long des routes a vu son bénéfice semestriel (par rapport à l'année cassée 2021/22) augmenter de 6,5% à 2,46 EUR par action. On retiendra surtout que la SIR a bénéficié de revalorisations positives du portefeuille immobilier (+1,7%), augmentant le résultat net de 130% à EUR 6,66 par action. Au cours de la période écoulée, le taux d'occupation est passé de 96% au 30 septembre à 96,7% au 31 mars. Au cours du 1er semestre fiscal, l'opération la plus importante a été la reprise de la SA Mestdagh par le groupe Les Mousquetaires. Les 23 supermarchés Mestdagh passeront sous pavillon Intermarché à partir de 2023. Au 31 mars, Ascencio avait un taux d'endettement de 47,6%, ce qui offre encore au groupe une certaine capacité d'emprunt. Au 31 mars, la valeur intrinsèque était de 57,97 EUR par action. La direction suppose que le dividende de l'exercice en cours sera au moins aussi important que le précédent. Les actionnaires ont donc la perspective d'un rendement brut du dividende de plus de 7%.

La SIR, investie dans des magasins sités le long des routes, a enregistré une hausse de 15% de son bénéfice pour son 1er trimestre fiscal (à 1,24 EUR p.a.). Le portefeuille n'a guère augmenté en valeur au cours de la période écoulée. La nette amélioration des résultats est due au fait qu'aucune réduction de loyer liée au Covid n'a été accordée au cours du dernier trimestre. En conséquence, la marge opérationnelle s'est bien améliorée passant de 76,4% à 84,8%. Les charges d'intérêts sont restées plus ou moins les mêmes. Au 31 décembre, le taux d'endettement s'était légèrement amélioré, passant de 47,6 % à 46,2 %. Pour le moment, Ascencio ne fournit pas de prévisions concrètes pour le nouvel exercice, mais nul doute que le dividende restera au moins inchangé cette année. Le dividende le plus récent (EUR 3,7 p.a.) a été détaché début février. La valeur nette d'inventaire était de 58,7 EUR fin 2021.

La SIR investie dans des magasins le long des routes a présenté ses résultats annuels pour 2020/21. Ce n'était pas une année de croissance forte du portefeuille (+1,4%), mais une année où l'attention était mise sur les frais généraux et les charges financières. Le bénéfice distribuable a augmenté de 3,9% à 4,63 EUR par action. Cela permet à Ascencio de relever le dividende pour la septième année consécutive à 3,70 EUR (nous attendions 3,75 EUR), soit une augmentation de 1,4% par rapport à l'année précédente. Aux cours actuels, cela représente un rendement du dividende brut de 7,4%! Rappelons qu'Ascencio a beaucoup moins souffert du Covid que les autres SIR de magasins grâce à l'importance accrue des distributeurs et des magasins de bricolage. Le taux d'endettement actuel de 47,6% permet encore quelques opportunités de croissance. Il n'y a actuellement aucune prévision pour la nouvelle année. La direction est positive.

Dans nos analyses des SIR, nous précisons souvent que la taille du portefeuille et surtout de la capitalisation boursière sont très importants pour susciter l’intérêt des institutionnels. Avec un portefeuille d’environ 700 mio. EUR (qui n’a augmenté que de 16% en cinq ans) et une valeur boursière de 329,1 mio. EUR, Ascencio ne répond pas encore à ce critère. Une valeur boursière d’au moins 500 mio. EUR est clairement un ‘must’. Du côté positif, Ascencio fait partie depuis 2019 d’un important indice immobilier, le FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index, ce qui lui permet de gagner en notoriété. Vu la faible négociabilité (seulement 3.800 actions par jour en moyenne), Ascencio n’est pas encore dans le radar des institutionnels. Mais cela ne veut pas dire que l’investisseur privé ne peut pas faire une bonne affaire. Comme Retail Estates, 2,5 fois plus grand, Ascencio est investi dans l’immobilier commercial. Et fort heureusement dans le même meilleur sous-segment: celui des magasins situés le long des routes. Un segment qui a beaucoup moins souffert du Covid. En effet, ce sont des espaces ouverts, où la distanciation sociale peut être plus facilement respectée. Et où le consommateur se sent plus à l’aise pour faire ses achats. C’est aussi un segment où les locataires paient jusqu’à 10 fois moins cher le loyer au m² que dans les grandes rues commerçantes ou les centres commerciaux (qui ont bien plus souffert du Covid). Chez Ascencio, un locataire paie environ 100 EUR/m² en Belgique, alors que dans les rues commerçantes cela peut parfois aller de 1.300 à 1.700 EUR. Un dernier point positif est que les locataires des magasins situés le long des routes sont principalement des chaînes de magasins de détail (40,6%), des magasins de bricolage (9,7%) ou des magasins de décoration (9,0%), des secteurs qui sont soit restés ouverts, soit ont rouvert plus vite après l’assouplissement des mesures. Le segment de la mode, le plus touché par l’essor rapide du e-commerce, ne représente que 11,4% chez Ascencio. Ascencio a dû renoncer à certains loyers lors de la dernière période Covid (2,9% des revenus totaux au premier semestre de l’exercice 2020/21; e.a. à l’horeca), mais c’était plutôt limité. Dans les mois à venir, nous surveillerons la situation du plus gros locataire, la chaîne française de magasins Casino, qui représente 10% des revenus locatifs et qui vit des moments difficiles.Sur les neuf premiers mois, Ascencio a dégagé un bénéfice de 3,4 EUR p.a. (contre 3,16 EUR). Pour l’ensemble de l’année 2020/21 (exercice clos le 30/09), nous visons un bénéfice de 4,5 EUR p.a. Lors des derniers résultats trimestriels, Ascencio parlait d’un ‘dividende au moins stable’ (au moins 3,65 EUR). Nous visons 3,75 EUR (7,5% bruts), soit encore un faible taux de distribution de 83%, ce qui donne au dividende un caractère durable. Le dividende est traditionnellement détaché en février, nous anticipons donc une pression acheteuse à partir de novembre/décembre.Quant au bilan, nous devons peut-être être plus stricts (la note de risque passe de 1 à 2). En effet, le taux d’endettement est de 49%, ce qui signifie qu’on ne s’attend pas à une croissance rapide du portefeuille à court terme, à moins que cela ne soit via un apport en nature. Ce qui n’est pas vraiment avantageux si le cours est inférieur à la valeur intrinsèque. Les dettes ne sont actuellement financées qu’à 1,85%, et le résultat d’exploitation couvre 6 fois les charges d’intérêts. Une situation saine.